融资大门，为谁重启
编辑 | 曹蓓
被封印多年的房地产股权融资，终于等来了监管层的号令。
11月28日，证监会发布股权融资调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策等等。
距离被称为“第二支箭”的债券融资扩容刚刚过去1个月左右的时间，虽然市场有所预期，但这“第三支箭”的到来，还是引起了一场资本市场的狂欢。
消息发布的第二天，地产股全线上涨，万科A、金科股份、华侨城A等近40股封板。粗略计算，房地产板块市值一天暴增1200亿元。
房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，并于2013、2016年持续加码。虽然在2014年短暂开闸，但随后绝大多数时间涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。
12年过去了，这扇大门被重新打开。外界评价，“这是监管在政策层面的重大突破。”
“今年10月份，涉房企业定增股权融资放开，但涉房业务比例只能占到企业的收入的10%。”一位房企融资人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，“大家没有想到这次会直接放宽到房地产主业公司。”
11月30日，一再推迟IPO计划的万达商管传出新消息，预计年底前赴港上市获批。辗转多年的王建林，终于等来了政策的东风。
谁能受益
事实上，早在万达商管的消息传出的前一天，政策已经开始落地。
11月29日晚，有两家A股上市发布公告，公告内容都是拟向35名特定投资者非公开发行股票，这两家公司为湖北福星科技股份有限公司和世茂股份。
前者是湖北本土企业，主要生产钢丝绳，旗下地产品牌福星惠誉主要涉及旧改和城市更新。
后者则脱胎于闽系开发商世茂集团，原本专注于商业开发，后在A股上市。
早在2016年，世茂股份就曾制定过一份67亿元的定增方案，拟向包括公司实际控制人控制的世茂建设在内的不超过10名特定对象，发行股份募集66.7亿元收购实控人旗下的三大商业地产项目。
当年8月，证监会重申“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”政策后，上市房企再融资途径开始收紧。
历时半年后，这份定增方案最终被证监会叫停。
6年后，世茂股份重新提起了再融资方案，而当年的TOP级房企世茂集团，已经进入出险名单。
“目前针对涉房上市公司的第三支箭，即便是出险企业，只要是还在撑着的上市公司，也会受益于此。至于是股权还是债权还要看双方合作条件。”香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示。
但上述房企融资人士认为，已经展期的民企难以受益。“可能也就是找原有股东进行增持，新增股东很难去找，因为股权是劣后的，债权都展期的情况下，用股权去拿资金不太现实。”
此前，包括融创在内的多家出险房企在尝试引入国资战投，但最终都未能成功。
一家出险房企内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“政策肯定有利，但后面还要看金融机构的态度，我的感觉是他们不太敢买出险企业的股权，最终要看各家的风控底线。”
另外，2020年监管发布了定增新规，此前定增最起码有12个月或36个月的锁定期，具体为普通投资人12个月，重要的控股股东或者战略投资人锁定36个月；新规出台后，普通投资人锁定期为6个月，战略投资人或者控股股东为18个月，并且定价基准日前20个交易日公司股票均价的80%，批文有效期从6个月延长到12个月。
上述融资人士称：“既然有这个锁定期，谁也无法预料锁定期之间企业会出什么状况，连债券利息都付不出来的企业，很难指望劣后的股权收益。”
他认为，政策最大受益面可能还是A股的国企，“特别是中小国企。”
根据其分析，A股没有展期的民营企业很少，这些优质民企会受益但受益面并不广；而像保利、招商这样的国企巨头，本身实力比较强，他们目前面临的问题还是销售和利润的问题，因此定增的动机和诉求也不强。
而对于中小国企，关键的问题是定增的价格和估值。A股很多地产公司的PB是小于1 的，证监会虽然没规定定增企业的市净率大于1，但涉及到国企，一般PB是大于1国资委才会给批文。
对于再融资募集的资金，监管明确规定了还是要用于“保交楼、保民生”。不过上述房企融资人士表示：“改善流动性，也会给这些国企腾挪出额度去进行投资或者直接用股权融资去进行并购。”
“还有一个群体可能会是受益者，”沈萌分析，“就是房地产开发的配套企业，保交楼的存量对于这些企业也是新增业务。”
而涉房上市公司并购重组及配套融资，之前的案例多为中粮、绿地、招商蛇口这样的国企央企，像恒大重组深深房这样尝试还是以失败告终。
“重组很难，牵一发而动全身，涉及各个资金方，如果是因为政策导致重组陷入停止可以考虑。”上述房企融资人士表示。
政策转向
市场更为看重的，是此次政策调整背后的意义。
一位房企人士称：“虽然开放股权融资可能在资金规模上不如债权，改变的东西有限，但证监会此次在政策面的突破还是有很大意义的，会让人觉得未来会有更多空间。无论是发债还是股权融资都证明，保项目和保主体不是冲突的。”
未来在银行贷款端会不会也有相应的融资政策出来，而不是只围绕项目？“如果只围绕项目授信，靠开发贷其实没那么大的空间。”上述房企融资人士分析，此外，银监和央行系统推进贷款授信市场发债，证监系统去搞定增并购，住建系统把保函置换从地方上升到中央，各部门配合更好，政策面预期也更大。
历史的经验是，政策面发生根本转向后，行业的拐点也会随之到来。
2008 年初，调控持续收紧和外部金融危机导致楼市销量下滑，这一阶段“国六条”的出台，首次在中央层面提出对房企合理融资需求的支持，并且指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。
行业低谷时打开了需求端强刺激和供给端的股权融资渠道，2008-2010年，AH股股权融资放量，2009年楼市销量随之大幅反弹。
2010-2013年定增暂停，直到2013年下半年房企陆续定增预案，2014年定增预案开始陆续通过审核，房企融资在2015年基本全面放开，行业再次进入了新一轮的繁荣期。
这一次，这样的复苏路径是否会复制？
多位人士向《凤凰WEEKLY地产》表示，“不要期待行业的反转，要期待剩余的公司好好活下去。政策的目的不要你再去拿地扩张，这是在此次政策里明确提出来的。”
根据此次政策要求，募集资金的用途，并购重组及配套融资募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
再融资募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务。
沈萌分析，行业拐点有几个宏观数据，房地产开发投资额、商品房销售面积、70个大中城市销售价格变化和社会融资规模中居民中长期贷款。“目前看，还没有明显的改善。”
随着“第三支箭”射出，未来政策工具箱是否还有新的工具？有房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“一线城市在限购方面的放松可以持续观察，比如上海的临港，北京的通州。”